Een uitgebreid aanbod aan btw-opleidingen

Delen

Ontwerp programmawet – btw-tarief afbraak en wederopbouw

De regering diende op 25 november 2020 een ontwerp van programmawet in bij de Kamer. Onder meer is voorzien onder bepaalde voorwaarden in de uitbreiding tot gans België van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak van gebouwen en de heropbouw van woningen. Zowel projecten van bouwheren-natuurlijke personen als die van bouwpromotoren komen in aanmerking. Het gaat dus ook om de leveringen van nieuwe woningen (en het bijhorende terrein) en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van bepaalde zakelijke rechten op die woningen. Het moet gaan om woningen die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn en die een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m2. Ook woningen die gedurende een periode van 15 jaar ter beschikking worden gesteld aan een sociaal verhuurkantoor komen in aanmerking. De looptijd van de maatregel is van 1 januari 2021 tot 31 december 2022. Deze nieuwe regeling voor afbraak en heropbouw komt naast de bestaande regeling voor de 32 thans in aanmerking komende steden en gemeenten. In die steden en gemeenten kan dan ook van beide regelingen gebruik worden gemaakt tijdens de looptijd van de nieuwe maatregel.

Bemerk dat de Raad van State vraagtekens plaatst bij het inpassen van de maatregel, meer bepaald de oppervlakte van 200 m², in wat voorzien is in bijlage III, punt 10 van de btw-richtlijn (“levering, bouw, renovatie en verbouwing van in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting”).

De sloop van het gebouw moet in principe volledig zijn in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (woonhuis, loods, kantoorgebouw,…). Anderzijds wordt een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubrieken XXXI en XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20), voor de toepassing van deze regeling wel gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist evenmin dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.

Wanneer een woning na heropbouw voor meer dan 50 % voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief voor de werken van afbraak en heropbouw volledig uitgesloten. Anderzijds, wanneer een woning na heropbouw voor minder dan 50 % voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief voor de werken van afbraak en heropbouw mogelijk voor het geheel van die werken, met inbegrip van de werken die betrekking hebben op het gedeelte van de woning die voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt.

Het is bovendien vereist dat de eigen woning in hoofde van de bouwheer tevens zijn enige woning is, een voorwaarde die minimaal 5 jaar moet vervuld zijn.

De maximale totale bewoonbare oppervlakte na uitvoering van de werken mag de 200 m2 niet overschrijden, ongeacht het type van woning (viergevelwoning, rijhuis, appartement of wooneenheid in een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen). Deze voorwaarde moet eveneens gedurende minstens vijf jaar vervuld blijven.

Voor de berekeningswijze van de 200 m² wordt aangesloten bij de gegevens die door de architect reeds verplicht moesten worden opgegeven in het aangifteformulier met betrekking tot de statistiek van de bouwvergunningen. Als uitgangspunt geldt in alle gevallen dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. Voor de toepassing hiervan worden als woonvertrekken beschouwd, de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Worden gelijkgesteld met woonvertrekken, alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes. De oppervlakte van de woonvertrekken wordt maar in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter. Verder gelden de volgende specifieke aanvullende regels:

- bij appartementen wordt enkel de oppervlakte van de privatieve ruimten in aanmerking genomen en niet de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zoals plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde;

- bij wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject, wordt de oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project (zoals bv. de keuken of de woonkamer in het kader van een co-housing project), ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project slechts in aanmerking genomen in evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project. Bij een co-housing project met 6 wooneenheden, zal de oppervlakte van de keuken die gemeenschappelijk wordt gebruikt aldus ten belope van 1/6 van de totale oppervlakte ervan in aanmerking worden genomen voor de bepaling van de totale bewoonbare oppervlakte van elke individuele wooneenheid in het project.

Voorzien is in het elektronisch indienen van de nodige verklaringen.

De facturen met betrekking tot de bedoelde handelingen moeten de verschillende elementen vaststellen die de toepassing van het verlaagd tarief van 6 % rechtvaardigen.

Het tijdelijk karakter van de maatregel impliceert dat de opeisbaarheid van de btw zich moet voordoen tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Vastgoedprojecten die al een aanvang hebben genomen voor 1 januari 2021 maar waarvoor na die datum nog btw opeisbaar wordt, vallen binnen het toepassingsgebied van de maatregelen, uiteraard op voorwaarde dat zij beantwoorden aan de gestelde voorwaarden. Voor die lopende projecten is voorzien dat de vereiste verklaring nog kan worden ingediend bij de Administratie tot 31 maart 2021.