Een uitgebreid aanbod aan btw-opleidingen

Delen

Regeling onroerende verhuur 2019

In het BS van 25 oktober 2018 werd de wet van 14 oktober 2018 gepubliceerd.

Vanaf 1 januari 2019 zullen partijen onder bepaalde voorwaarden ervoor kunnen opteren om de verhuur van professioneel gebruikte onroerende goederen aan btw te onderwerpen (optioneel btw-stelsel). Daarnaast wordt ook voorzien in een verplichte btw-heffing op de kortdurende verhuur van onroerende goederen. Tevens werden aanpassingen aangebracht betreffende de verhuur van opslagruimten. Tot slot werd het btw-tarief aangepast voor de optionele onroerende verhuur van bepaalde onroerende goederen.

Optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur

Onder bepaalde voorwaarden kunnen de partijen (verhuurder en huurder) kiezen voor de btw-heffing (art. 44, § 3, 2°, d), nieuw, WBTW). Dat betekent dan concreet dat de verhuurder enerzijds btw zal moeten rekenen op de huurprijs en anderzijds ook de btw op de uitgevoerde werken in aftrek zal kunnen brengen.

De optionele btw-heffing is gebonden aan zes voorwaarden:

1) De optionele btw-heffing geldt enkel voor gebouwen en gedeelten van gebouwen. De verhuur van louter een stuk grond valt dus buiten het toepassingsgebied van de optionele btw-heffing. Als evenwel tegelijkertijd een gebouw en een bijhorend terrein worden verhuurd, geldt de optionele btw-heffing ook voor het bijhorend terrein;

2) De nieuwe regels zullen alleen maar gelden als de huurder zelf btw-plichtig is (dus enkel in een B2B-context) en het goed door hem uitsluitend gebruikt wordt voor de doeleinden van zijn economische activiteit;

3) Zowel de verhuurder als de huurder moeten ervoor kiezen om de verhuring van het pand aan btw te onderwerpen. Beide partijen moeten er dus mee instemmen;

4) Het optioneel btw-stelsel geldt enkel voor nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw aangevangen vanaf 1 oktober 2018. Worden meer bepaald bedoeld, de werken in onroerende staat die strekken tot de oprichting van een nieuw gebouw die worden verricht na 1 oktober 2018 of desgevallend al vóór 1 oktober 2018, maar waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018. De kosten verbonden aan die werken omvatten uitsluitend de eigenlijke materiële bouwkosten in de strikte zin die betrekking hebben op het gebouw of het gedeelte van het gebouw. Worden niet beschouwd als werken in onroerende staat die strekken tot de oprichting van een gebouw en mogen zich dus vóór 1 oktober voordoen, alle handelingen die intellectueel van aard zijn, of meer in het algemeen, immaterieel van aard zijn. Het gaat daarbij onder meer om de diensten van architecten en landmeters, diensten van veiligheidsexperten, voorstudies, de aankoop van materialen die worden ingelijfd in het gebouw of nog het huren van machines met het oog op de werkzaamheden. Hetzelfde geldt voor alle werken die betrekking hebben op de volledige voorafgaandelijke afbraak van een gebouw en alle werken die betrekking hebben op de grond. Het gaat daarbij onder meer om sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken zoals slibwanden;

5) Als de huurder geen volledig recht op aftrek heeft van de btw en hij met de verhuurder verbonden is op basis van een limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden, dan moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn, d.i. de normale waarde (art. 33, § 2bis, nieuw, WBTW);

6) Een herzieningstermijn van 25 jaar (i.p.v. de gebruikelijke 15 jaar) is van toepassing wanneer het gebouw bij de ingebruikname of in de loop van de eerste 15 jaar voor een optioneel belaste verhuur wordt aangewend (art. 48, § 2, derde lid, nieuw, WBTW).

Verplichte btw-heffing op de kortdurende verhuur van onroerende goederen

Tevens is bepaalde kortdurende verhuur van een onroerend goed vanaf 1 januari 2019 verplicht aan btw onderworpen (art. 44, § 3, 2°, zevende streepje, nieuw, WBTW). Het gaat hier bv. om de verhuur van feestzalen, tentoonstellings- en seminarieruimten, congreszalen, enz., en dit zowel in een B2B als in een B2C-relatie.

Onder kortdurende verhuur wordt verstaan een verhuur van maximum 6 maanden.

Op deze verplichte btw-heffing bestaan evenwel een aantal uitzonderingen. Zo blijft de kortdurende verhuur voor bewoning vrijgesteld van btw-heffing. Ook is er voorzien in een vrijstelling voor de volgende huurders:

1) natuurlijke personen die het onroerend goed niet aanwenden voor hun economische activiteiten

2) organisaties zonder winstoogmerk

3) bepaalde organisaties waarvan de sociaal-culturele activiteiten vrijgesteld zijn van btw.

Zo blijven bv. vrijgesteld van btw: de verhuur van een zaal voor de organisatie van een familiefeest of voor de jaarlijkse vergadering van een vereniging van mede-eigenaars, de verhuur van lokalen aan jeugdbewegingen en de verhuur van feestzalen aan vrijgestelde studentenverenigingen.

Verhuur van opslagruimten

Gebouwen en gedeelten van gebouwen (zonder ouderdomsvereiste) zullen vanaf 1 januari 2019 worden beschouwd als ruimten die worden gebruikt voor het opslaan van goederen van zodra zij daartoe hoofdzakelijk, met andere woorden voor meer dan 50 %, worden aangewend (art. 44, § 3, 2°, tweede streepje, nieuw, WBTW). Om te bepalen of de ruimte voor meer dan 50 % wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, zal rekening worden gehouden met de gebruikte oppervlakte of het gebruikte volume, al naargelang welk criterium volgens de omstandigheden het meest gepast is. Het gedeelte van de ruimte dat niet wordt gebruikt voor het opslaan van goederen mag bovendien daarnaast niet gebruikt worden als verkoopsruimte ten belope van meer dan 10 % van de ruimte in zijn geheel.

Aanpassing van het btw-tarief

Tevens wijzigt de wet het KB nr. 20 om op bepaalde verhuren van onroerende goederen uit hun aard de verlaagde btw-tarieven van 6 % en 12 % van toepassing te maken die al van toepassing zijn op de onroerende financieringshuur of de onroerende leasing van die onroerende goederen. Diensten van onroerende verhuur die niet zijn gekwalificeerd als onroerende leasing of onroerende financieringshuur kunnen immers ook belast worden ingevolge de uitoefening van de optie bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, d), nieuw, van het WBTW.

Opmerking

Bemerk dat de Raad van State kritische bemerkingen heeft geplaatst bij de toepassing van een 25-jarige herzieningstermijn (niet conform de btw-richtlijn) alsook bij een mogelijke ongelijke behandeling van gebouwen die vóór en na 1 oktober 2018 tot stand komen (mogelijk procedures voor het Grondwettelijk Hof).